O contrato de locação é um compromisso firmado entre locador e locatário antes da entrega das chaves e ocupação da casa ou apartamento alugado. Assim como todo acordo há regras que devem ser respeitadas e cada uma das partes tem os seus deveres e obrigações para cumprir. A quebra do contrato realizado implica no pagamento de multas por parte de quem descumpriu com as obrigações acordadas.

Há duas modalidades de contrato de locação: por tempo determinado, no período de 30 meses equivalentes a 2 anos e 6 meses ou por tempo indeterminado, abaixo dos 30 meses ou quando ultrapassa esse período e o morador continua ocupando o imóvel.
Se a quebra do contrato acontece por antecipação do prazo de 30 meses pelo locatário, deve ser cobrada uma multa com percentual firmado anteriormente em contrato.

A lei que regulamenta o pagamento de multa em caso de rescisão do contrato é a de número 8.245, sob o artigo 4º, parágrafo único que diz:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.

Como fazer o cálculo da multa proporcional no caso de quebra de contrato com prazo determinado?

O cálculo da multa deve ser proporcional ao período contratado que não foi cumprido pelo locatário. Você deve dividir o valor mensal contratado pelo número de meses totais do contrato. Supondo que o valor da parcela é de R$ 2.000 mensais e o período total de 30 meses, a conta ficaria assim:

R$ 2.000 / 30 = R$ 66,66

Feito isso, você deve multiplicar o valor obtido pelo total de meses que não foram cumpridos pelo inquilino. Vamos supor que o seu locatário tenha ficado por apenas 6 meses, devolvendo as chaves com 24 meses pendentes ainda. Nesse caso, a conta seria:

R$ 66,66 x 24 = R$ 1.599,84

O valor total da multa a ser cobrada seria de R$ 1.599,84.

Calcular a multa de quebra do acordo é simples e deve ser feito em caso de anulação do contrato realizado. Deve-se montar o contrato considerando essa situação nas cláusulas e mencionando a aplicação da multa quando ocorrer algo similar. Desta forma, o locador garante seus direitos e o locatário assume o compromisso de arcar com a dívida da multa caso quebre o contrato.

Fonte: www.socorretor.com.br